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賃貸借契約について

※現在は期間1年の一時利用賃貸借契約を締結します。

詳細はリビングエージェント「ビズサークル」のページをご覧ください。

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以下は有限会社エートスとの契約の内容になります。

定期賃貸借契約を締結します

Trees西荻の賃貸借契約は、期間2年の「定期賃貸借契約」を締結します。期間終了後に更新のない契約となり期間終了後に自動的に契約は終了します。ただし、原則として再契約は可能です。ですのでイメージ的には通常の賃貸借契約は「更新契約」となるところが、「再契約」となるくらいで実際はほとんど変わりません。内容が少しわかりにくいと思いますので、下記に国土交通省の定期賃貸借契約に関する説明のページからの抜粋をしてあります。

定期賃貸借契約とは(国土交通省のページから抜粋)

定期借家制度の概要

従来型の賃貸借契約は、「正当事由」がある場合でなければ、賃貸人(貸主)から契約の更新拒絶や解約の申し入れができないこととされてきました。これに対し、契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく、確定的に賃貸借が終了する建物賃貸借のことを定期建物賃貸借といいます。
なお、契約終了後も賃借人(借主)が居住し続け、賃貸人がこれに異議を述べないような場合であっても、契約関係は確定的に終了することとなります。

定期賃貸借契約とは

定期借家制度の概要

従来型の賃貸借契約は、「正当事由」がある場合でなければ、賃貸人(貸主)から契約の更新拒絶や解約の申し入れができないこととされてきました。これに対し、契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく、確定的に賃貸借が終了する建物賃貸借のことを定期建物賃貸借といいます。
なお、契約終了後も賃借人(借主)が居住し続け、賃貸人がこれに異議を述べないような場合であっても、契約関係は確定的に終了することとなります。

<定期建物賃貸借契約の締結>

定期建物賃貸借は、内容的な要件としては期間を確定的に定めることがまず第一に必要です。この制度では、借地借家法第29条に定める1年未満の建物賃貸借を期間の定めのないものとみなす規定は適用されないこととされており、1年未満でもよいこととなっています。
定期建物賃貸借は、改正後の借地借家法第38条に規定されていますが、形式上の要件として、「公正証書による等書面によって契約する」ときに限って、定めることができるものとされています。(法第38条第1項)
この場合、貸主は借主に対して、契約の更新はなく、期間の満了とともに契約が終了することを、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して説明しなければなりません(法第38条第2項)。
貸主がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力は否定され、従来型の、契約の更新のある借家契約となります。

<定期建物賃貸借契約の終了>

定期建物賃貸借契約においては、契約期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間(「通知期間」といわれています。)に、借り主に契約が終了することを通知する必要があります。
なお、期間満了前に、引き続きその建物を使用することについて当事者双方が合意すれば、再契約したうえで、引き続きその建物を使用することは可能です。

<借賃の改定の特約>

定期建物賃貸借契約では、賃料の改訂に関し特約をすれば、家賃増減請求権の適用はないものとされています(法第38条第7項)。

(参考)定期借家契約と従来型の借家契約との比較

定期借家契約 従来型の借家契約
1.契約方法
  1. 公正証書等の書面による契約に限る
  2. さらに、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない
書面でも口頭でも可
2.更新の有無 期間満了により終了し、更新はない 正当事由がない限り更新
3.建物の賃貸借期間の上限 無制限 2000年3月1日より前の契約・・・20年
2000年3月1日以降の契約
・・・無制限
4.期間を1年未満とする建物賃貸借の効力 1年未満の契約も可能 期間の定めのない賃貸借とみなされる
5.建物賃借料の増減に関する特約の効力 賃借料の増減は特約の定めに従う 特約にかかわらず、当事者は、賃借料の増減を請求できる
6.中途解約の可否
  1. 床面積が200㎡未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借家人からは、特約がなくても法律により、中途解約ができる
  2. 1以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う
中途解約に関する特約があれば、その定めに従う

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